質問です
大きな土地と小さな土地では、単位当たりの土地の価値はどちらのほうが高いでしょうか？
皆さんが家を購入する場合、２００平米と２０００平米の土地があったら当然ながら２００平米の土地を購入すると思います。
２０００平米あっても自宅を建てるにはあまりにも大きいでしょう、土地の大きさが１０倍で値段が５倍であったとしても買う人は少ないと思います。
でも２０００平米でも買う人はいます。
個人では買わなくても、業者なら買う土地もある
どういう人が買うかというとマンションを建てようとか、戸建て分譲しようとする不動産業者です。
一般の人は自宅を建てるのに２０００平米の土地は買いません。
マンションが建てられる地域であればマンションを建てて販売します。
マンションが建てられないのであれば区画を整えて分譲します。
分譲住宅は潰れ地が生じる
いずれにしても不動産業者の利益をのせて販売するので仕入値は売値よりも安くなるのが通常です。
戸建て住宅の場合にはさらに道路や公園などで売れない土地、潰れ地が生じます。
一般的な大きさの土地に比べて大きな土地の単価が下がることを面大減価とよぶそうです。
その分を見越して考えると２０００平米の土地と相続しても２００平米の土地の１０倍の評価額で相続税がかかるのは不合理といえます。
財産評価基本通達ではこのように大きな土地のことを広大地といい、広大地補正によって評価減をすることができます。
広大地の適用要件は
ただし、広大地であることを証明し、広大地評価をするために次の４つの条件があります。
- 著しく面積が大きな土地であること（３大都市圏では５００平米以上）
- 戸建て分譲業者が購入するであろうと思われる土地であること（マンション業者は買わない）
- 開発道路等が必要となる土地であること
- 現に宅地として有効利用されている建築物等の敷地（ファミレス等）に該当しないこと
これらの条件をクリアしてはじめて広大地の適用が受けられます。
否認されると加算税や延滞税などの大きなリスクがある
条件をクリアしているかどうかは不動産の専門家の意見が重要となるため、我々税理士が単独で証明するのはなかなか難しいのが現実です。
そのため当社でも外部の専門家、不動産鑑定士などに意見書や報告書を依頼することにしています。
広大地の計算そのものは簡単ですが、適用要件の判断基準が明確ではないため評者者によって見解の違いがあるという問題があります。
そのため税理士が広大地であるとして申告をしたとしても税務署側で広大地評価は適用できないとして否認されるケースが多く見受けられます。
この税務署との見解の相違による否認リスクを少なくするために提携している不動産鑑定士による広大地に該当することを主張する意見書、報告書を付ける必要があると考えます。
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