財産評価基本通達で広大地とは？
【広大地の定義】
『広大地とは、その地域における標準的な宅地の地積に比して著しく地積が広大な宅地で、都市計画法第4条第12項に規定する開発行為を行うとした場合に公共公益的施設用地の負担が必要と認められるものをいいます。ただし、大規模工場用地に該当するもの及び中高層の集合住宅等の敷地用地に適しているものは除かれます。
（注）
１．都市計画法第4条第12項に規定する開発行為とは、主として建築物の建築又は特定工作物の建設の用に供する目的で行う土地の区画形質の変更をいいます。
２．公共公益的施設用地とは、道路、公園等の公共施設の用に供される土地及び教育施設、医療施設等の公益的施設の用に供される土地をいいます。
３．大規模工場用地とは、一団の工場用地の地積が5万平方メートル以上のものをいいます（ただし、路線価地域においては、大工場地区として定められた地域に所在するものに限ります。）。
４．中高層の集合住宅等の敷地用地に適しているものとは、その宅地について経済的に最も合理的であると認められる開発行為が中高層の集合住宅等を建築することを目的とするものであると認められるものをいいます。』
簡単にいいますと、横浜市内でいえば５００㎡を超える土地で開発行為が必要となるもの（開発した場合には道路などの潰れ地が生じるものに限る）で、マンション適地とならないもの…というような条件になります。
広大地の評価計算（税制改正前）
広大地の適用が可能な場合には次のように計算をします。
『 広大地の価額＝広大地の面する路線の路線価×広大地補正率×地積 』
土地の面積を１０００㎡とした場合の補正率は０．５５、つまり４５％引きとなり、５０００㎡（補正率０．３５）が上限ですが面積が広いほど有利となります。
広大地の取り扱いについては時価を反映していないという批判もあります。
広大地の評価が見直されます（税制改正大綱）
過去に通達改正がなされた経緯もありましたが、平成２９年度税制改正大綱で改正（見直し）項目としてあげられました。
平成３０年１月１日以降の相続や贈与からの適用となります。
改正される内容として次のように記載されています。
『広大地の評価について、現行の面積に比例的に減額する評価方法から、各土地の個性に応じて形状・面積に基づき評価する方法に見直すとともに、適用要件を明確化する。』
これだけだと、なんだか意味がわかりません。
算式にすると次のようになるようです。
税制改正後の算式
『広大地の評価額＝路線価×面積×補正率（※１）×規模格差補正率（※２）
※１（補正率）：形状（不整形・奥行など）を考慮した補正率
※２（規模格差補正率）：面積を考慮した補正率
改正前は、広大地に該当すると、形や道路づけなどは考慮されずに面積に基づく補正のみでしたが、改正後はこれらが考慮されることになります。
ただし、広大地は財産評価基本通達の規定ですから法律ではありません。 そのため、改正案が国会に提出されて審議されるというプロセスではなく、通達の見直しという形になると思われます。
ある日突然決められるのか、パブリックコメントを経て改正されるのか、、という感じですね。
いずれにしても改正前に比べて評価額が高くなることが予想されますので、見直しの行方については注視する必要があります。
平成３０年以降の相続や贈与について適用されますが、平成２９年中にできる対策もあります。
次ページで広大地評価見直し前にできる対策を紹介！