特典を使って節税できる!アパート経営を始めるなら青色申告にすべき!

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アパート経営には税務に関する知識が必要です。

特に節税に関する知識は、アパートオーナーについては必須の情報となります。

ただ、節税って何か??と言われると、実はどの税金に関する節約なのかわかっていない人も時々います。

税金の種類も多々ありますから、ハウスメーカーや不動産会社から「節税になりますよ!」という提案を受けたときも、どの税金の節税の話をしているんだと疑ってかかる必要があるわけです。

節税になるらしい税金の種類

不動産屋さんから節税になるよってといわれる税金としては大まかに次のような種類がありますが、大まかにフローに関する税金とストックに関する税金、流通に関する税金の3種類にわけられます。

フローに関する税金

  • 所得税
  • 法人税
  • 消費税

ストックに関する税金

  • 相続税
  • 贈与税
  • 固定資産税

流通に関する税金

  • 不動産取得税
  • 登録免許税
  • 印紙税

所得税の節税をするならまずは青色申告を考えるべき

今回はこれらの税金の節約のうち、アパート経営を始めるにあたって定番といわれる所得税の節税方法をご紹介します

それはずばり、、「青色申告」です。

青色申告をすることで、次の3種類の特典を受けることができます。

  1. 青色申告特別控除ができる
  2. 損失の繰り越し控除ができる
  3. 青色事業専従者給与を経費にできる

青色申告特別控除

青色申告特別控除とは、不動産所得の決算書を作成するときに通常の所得計算をした後で、10万円または65万円(平成30年度税制改正により55万円に)の控除ができるというものです。

65万円控除には条件があります。5棟10室といわれる事業的規模で不動産経営をしている場合で、複式簿記による帳簿を作成している場合に65万円控除ができます。平成30年の税制改正で10万円削減されて55万円となりますが、電子申告か電子帳簿保存法による電子帳簿を作成している場合には65万円となります。

純損失の繰越控除

不動産所得が赤字になる場合には、給与所得などほかの所得と損益通算で相殺していくことになりますが、青色申告をしている場合には相殺しきれない赤字(純損失の金額)を翌年以後3年間の繰り越し控除ができます。

青色事業専従者給与

所得税の計算では妻や同居の親族など、同一生計親族に支払うものは経費にならないというルールがあります。

アパート経営だけでなく、個人商店などの事業所得でも妻に給料を支払ったり、同居している父親に家賃を支払ったり、母親から事業資金を借りて利息を支払ったとしても原則として経費にはなりません。なかったものとされるので、もらった側も収入にはなりません。

しかし、給与については一定の条件で経費にできる特例があります。これが青色事業専従者給与です。

その条件は、国税庁のタックスアンサーによる次のように紹介されています。

(1)青色事業専従者に支払われた給与であること。

青色事業専従者とは、次の要件のいずれにも該当する人をいいます。

  1. 青色申告者と生計を一にする配偶者その他の親族であること。
  2. その年の12月31日現在で年齢が15歳以上であること。
  3. その年を通じて6月を超える期間(一定の場合には事業に従事することができる期間の2分の1を超える期間)、その青色申告者の営む事業に専ら従事していること。

(2)「青色事業専従者給与に関する届出書」を納税地の所轄税務署長に提出していること。

提出期限は、青色事業専従者給与額を算入しようとする年の3月15日(その年の1月16日以後、新たに事業を開始した場合や新たに専従者がいることとなった場合には、その開始した日や専従者がいることとなった日から2か月以内)までです。

この届出書には、青色事業専従者の氏名、職務の内容、給与の金額、支給期などを記載することになっています。

また、専従者が増える場合や、給与を増額する場合など、届出の内容を変更するためには、「青色事業専従者給与に関する変更届出書」を遅滞なく納税地の所轄税務署長に提出していること。

(3)届出書に記載されている方法により支払われ、しかもその記載されている金額の範囲内で支払われたものであること。

(4)青色事業専従者給与は、労務の対価として相当であると認められる金額であること。
なお、過大とされる部分は必要経費とはなりません。

基本的には、届け出をすることと、事業に専従していることが条件です。

専従しているというのは、「その年を通じて6月を超える期間(一定の場合には事業に従事することができる期間の2分の1を超える期間)、その青色申告者の営む事業に専ら従事していること」とされています。6か月間はほかの仕事をせずに、不動産経営に従事することが条件です。

また、金額についても労務の対価として相当であると認められる金額という金額で、一般的にみても過大でないものに限定されます。

アパート経営の対価として相当である金額ですから、正直そんなに高い金額というのは難しいかもしれませんが、物件管理や帳簿作成などアパート経営でどのような仕事をやってもらうのかを明確にして、外部に委託した場合などと比較して妥当と思われる金額で専従者給与を決めていきます。

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