取得価額が不明のときの譲渡所得の計算

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確定申告のシーズンになってきました。

この時期になると事務所のHPを見ていただいた方から税務相談のお電話が入ってきたりします。

特に多いのが不動産を売却したので譲渡所得の申告をしたいというものです。

例えばこんな相談も

わざわざ税理士に相談するくらいですから普通のケースではないこともあります。

例えば、購入時の資料が見当たらない、契約書を紛失してしまったようなケースがあります。

先祖代々の相続で受け継いだものであれば取得価額がないのが通常だと思いますが、第三者から購入したのは確かだけど契約書や領収証などの書類がどうしても見つからないということもあるでしょう。

先祖代々で取得価額がない場合又は物価水準が今と違ってただ当然の金額で入手した場合などは譲渡対価の5%の概算取得費とすることができるという方法もできます。

原則は実額、購入時に支払った対価をもって取得費とします。

買ったときの書類を紛失した場合の譲渡所得の計算

そんなこといってもわからない場合はどうすればいいのか…

この場合でも5%の取得費は最低限使えます。

というよりも取得価額が不明な場合には譲渡対価の5%の概算取得費が原則的な方法となります。

95%が譲渡所得となりますから長期譲渡の場合には所得税と住民税とあわせて譲渡対価×95%×20%+復興特別所得税となります。

でもあまりにもお役所的な対応です。購入時の資料がなければ思わぬ高額な税金を払うのかという問題があります。

概算の金額で認められることもある

このようなときはそれらしい金額を証明していくことで認められることもあります。

証明というよりも疎明、確からしいことを主張していくということでしょうか。

どうやって証明していくか…

  • 通帳の振り込み記録が残っている
  • 購入時の借入額が登記簿謄本、返済予定表などからわかる
    (一般的には購入価額よりも借入金は少なくなりますので最低借入金額以上であることを主張できます)
  • 購入時の不動産業者の分譲パンフレット、交渉メモなどが残っている
  • 購入時点の公示地価、路線価等から比準して時価を計算する

などが考えられるでしょうか、建物についてはマンションの建物と敷地の区分計算などで利用する建物の標準的な建築価額表を使うという方法もあります。

建物の標準的な建築価額表は国税庁の譲渡所得の申告のしかたのパンフレットにも記載されています。

これらの方法により実額に近い金額を計算してみることが必要となります。

書類はきちんと保管しましょう

ただし、有利な金額を使っていいわけではありません。

いくつかの方法を組み合わせてみて実額に近いもの、記憶や記録に近い数字になるものを利用することになると思います。

あくまでも実額が原則ですから契約書や領収証で実額が証明できないのであれば、どのような根拠で取得費の算出をしたのかといった申述書や計算書を添付して提出することが求められます。

この場合に信憑性があると認められればそのまま通りますし、信憑性がないという判断であれば5%の基準で計算させられるか、再度書類を探すなり別の方法を検討することになります。

いずれにしても購入時の書類はすべてきちんと保管することが一番大事だということですね。