相続税の土地評価は税理士によって違うの?

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相続税の財産評価のルールは基本的には同じ

相続税関係の本やサイトなどでは税理士によって土地評価が異なるという話を目にすることが多いと思います。
手慣れた税理士の方が安く評価できるということでしょうか?
本来的には土地の評価が税理士によって異なることはありません。
もちろん、相続税も担当する税理士によって税額が異なることなんてありえない…はずです。
税法の世界では、課税要件明確主義という原則があります。
税金計算のルールはわかりやすく、誰でも理解できるものでなければなりません。
当然、税理士という専門家であればどの税理士が読んでも同じ条文や規定は同じ解釈になるはずです。

ルール通りに評価されるわけではない?

しかし、現実にはそうならないことは多々あります。
それはなぜでしょうか?
相続税における財産評価は、相続税法には明確な規定はありません。
相続税法22条で財産の評価は次のように規定されています。
この章で特別の定めのあるものを除くほか、相続、遺贈又は贈与により取得した財産の価額は、当該財産の取得の時における時価により、当該財産の価額から控除すべき債務の金額は、その時の現況による
特別の定めがあるものも数点ありますが、ほとんどは時価でやってくれよ…という不明確な表現です。
では、時価はどうやって計算するかというと、財産評価基本通達というルールがでてきます。

財産評価基本通達で評価します

このルールは法律ではありません。ただの税務署内のルール、税務署員のためのハンドブックです。
でも、基本的にはこの通りに評価して申告しないと面倒くさいことになります。
面倒くさいからほぼすべての税理士はこのルールで申告します。
ルール以外の方法で申告する税理士はいるのか…というとたぶんいません、税務署に呼び出されて面倒くさいことになるからです。

あいまいな表現が多くてすべてのすべての土地にあてはまらない

さてさて、このルールを使えば全て丸くおさまるかというとこれもそうとはいいきれません。
このルールもある程度の含みのある表現になっていることが多いのです。
「利用価値が著しく低下している宅地の評価」という論点があります。
国税庁のホームページには財産評価基本通達に従って次のように記載されています。
「次のようにその利用価値が付近にある他の宅地の利用状況からみて、著しく低下していると認められるものの価額は、その宅地について利用価値が低下していないものとして評価した場合の価額から、利用価値が低下していると認められる部分の面積に対応する価額に10%を乗じて計算した金額を控除した価額によって評価することができます。
1.道路より高い位置にある宅地又は低い位置にある宅地で、その付近にある宅地に比べて著しく高低差のあるもの
2.地盤に甚だしい凹凸のある宅地
3.震動の甚だしい宅地
4.1から3までの宅地以外の宅地で、騒音、日照阻害(建築基準法第56条の2に定める日影時間を超える時間の日照阻害のあるものとします。)、臭気、忌み等により、その取引金額に影響を受けると認められるもの
 また、宅地比準方式によって評価する農地又は山林について、その農地又は山林を宅地に転用する場合において、造成費用を投下してもなお宅地としての利用価値が著しく低下していると認められる部分を有するものについても同様です。
ただし、路線価又は倍率が、利用価値の著しく低下している状況を考慮して付されている場合にはしんしゃくしません。 」
  • 著しく高低差のあるもの…っていったい何m以上のことですか?
  • 震動の甚だしいって線路からどのくらいの距離ですか?
  • 忌みってどうゆうことですか?
 わかりづら!!
著しいとか、甚だしいとか日常的に使う人はまずいません。
「今日の僕は著しい寝癖だ! 今日は甚だしく暑い!」なんて誰も言いません。
しかも、路線価に織り込んでいることもあるから注意してくれとまで記載されています。
そんなの路線価をつけた人しかわかりません!
税理士によっても、この判断には個人差がでますし、納税者によっても価値観が違ってきます。

税理士でも土地の評価をマスターしていない人も

もちろん、こういった例外的な話を知らない税理士では論外だと思います。
ただ、知っていたからといって使うかどうかは税理士と納税者とで相談して決めることになります。
税務署はこういったことを最近は教えてくれません。
あとでこういった、ああいったというのはトラブルのもとだからです。
どうすればいいかを聞いたとしても難しいとかなんとか手堅い話になる可能性があります。
お客様によってはちょっとくらい税金払うから、税務署とのやり取りは嫌という人もいます。
これはこれで尊重しなけれあばいけません。
つまり、相続税の土地評価は税理士によって違うのではなく、お客様と税理士とで相談をして適切と思われる評価額で申告をすることになるのです。

自信がないと税務署寄りの評価をする税理士もいる

それなりに相続税の申告経験のある税理士ならある程度論点はわかります。
こことここ、もう少し掘り下げて調べて、最終的にはお客様に決めてもらいましょう…
なんてことは当社では日常的に社内ミーティングでやっています。
それをやらずに税理士1人で独りよがりに決めつけるのが一番リスクが高いといえるでしょう。
1人の税理士、一つの事務所の中であってもいろいろな角度から検討しています。
税理士によって評価額が違うというのはある意味あっているけど、その結果は準備して作りこんでいくからといえます。