不動産運用においても、金融商品の運用と同じようにどれだけの元手でどれだけ稼げるのか…という目安になる指標が必要です。
投資や運用の成果は「利回り」という指標で評価するのが一般的です。
投資利回りとは
この「利回り」について不動産については、一般的には「総投下資本総利益利回り」や「総投下資本純収益利回り」などで表されます。
1.総投下資本総収益利回り
年間家賃収入÷総投下資本=年間収入合計÷自己資金+借入金
経費が考慮されていない分、正確性にかける。
※総投下資本総利益利回りにはさらに下記の二つに区分されます。
・総資産利回り
年間家賃収入÷(土地の時価+建設費-敷金・保証金)×100
これにより資産効率がわかる。
・表面利回り
年間家賃収入÷建物の投資額×100
これにより建物についての収益性がわかる。
(目安は5%強。できれば10%)
2.総投下資本純収益利回り
(年間収入合計-諸経費)÷総投下資本
諸経費を控除している分だけ上記「1」より正確
3.自己資本手取額利回り
現金手取り額÷自己資本=(収入-支出)÷自己資本=剰余金÷自己資本
手持ち資金の運用効率を示す
現物不動産投資の投資判断
不動産の価格判断として、いくつものものがあります。
公示地価や路線価、固定資産税の評価額などが有名なところですね。
不動産の投資にあたってはこれらの指標以外に、収益性に着目して価格を求める方法があります。
下記のものはそのうちの代表的なものです。
1.DCF法
投資対象の不動産が将来生み出すであろうと期待される純収益(総収入-総費用)の現在価値の合計を求めることによって対象不動産の価値を求める分析手法をDCF法という。
2.正味現在価値法
投資によって発生する毎年の純収益の合計と転売価格の現在価値の合計が購入価格を上回っているかどうかで投資価値を判断する手法。
大きいほど投資価値が高いとされる。
3.内部収益率法
各期に発生する純収益の現在価値と保有期間終了時点に発生する売却益の合計が投資予定額と一致する収益率(内部収益率)を計算する手法。
内部収益率が高いほど投資価値が高いとされる。